Was bedeutet ARV (After Repair Value) bei Immobilien?

Der After Repair Value (ARV) ist der geschätzte Marktwert einer sanierungsbedürftigen Immobilie nach Abschluss aller Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten. Er dient als zentrale Kalkulationsbasis für Fix & Flip-Investoren, Banken und Kaufinteressenten.

Wie funktioniert die 70%-Regel beim Immobilienkauf?

Die 70%-Regel besagt, dass der Kaufpreis zuzüglich der Sanierungskosten maximal 70 % des geschätzten ARV betragen sollte. Die verbleibenden 30 % dienen als Puffer für Erwerbsnebenkosten, Finanzierungszinsen, Haltekosten sowie die angestrebte Gewinnmarge.

Wie gewichte ich Vergleichsobjekte (Comps) gegenüber dem Kostenansatz?

Gibt es in unmittelbarer Nachbarschaft viele kürzlich verkaufte, sanierte Vergleichsobjekte, empfiehlt sich eine hohe Gewichtung der Marktdaten (z. B. 70–80 %). Bei Einzelobjekten mit wenigen Vergleichswerten sollten die konkreten Sanierungskosten stärker gewichtet werden.

Sind Kaufnebenkosten und Maklergebühren im maximalen Gebot enthalten?

Nein. Der Rechner ermittelt den maximalen Angebotspreis nach der reinen 70%-Formel. Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) und Verkaufskosten müssen in der detaillierten Wirtschaftlichkeitsrechnung separat berücksichtigt werden.

Kann die 70%-Regel auch im DACH-Raum angewendet werden?

Ja, das mathematische Prinzip ist universell anwendbar. In Deutschland, Österreich und der Schweiz sollten Sie jedoch die höheren Kaufnebenkosten beachten und die Investorenmarge bei Bedarf auf 65 % bis 75 % anpassen.

Werden meine eingegebenen Immobiliendaten gespeichert?

Nein. Sämtliche Berechnungen laufen ausschließlich lokal in Ihrem Webbrowser ab. Es werden keinerlei Finanz- oder Immobiliendaten auf externe Server übertragen oder gespeichert.

ARV-Rechner (After Repair Value)

So nutzen Sie den ARV-Rechner

Der ARV-Rechner ermöglicht Immobilieninvestoren, Projektentwicklern und privaten Sanierern eine fundierte Wertermittlung sanierungsbedürftiger Objekte vor dem Kauf. Durch die Kombination aus Marktdaten und konkretem Sanierungsbudget liefert das Tool eine verlässliche Entscheidungsgrundlage:

Aktuellen Immobilienwert erfassen — Tragen Sie den aktuellen Zustandswert bzw. den anvisierten Einkaufspreis der Immobilie ein.
Sanierungskosten kalkulieren — Geben Sie das geschätzte Budget für alle Renovierungs-, Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen an.
Vergleichspreise (Comps) eingeben — Hinterlegen Sie den durchschnittlichen Verkaufspreis kürzlich veräußerter, voll sanierter Vergleichsobjekte aus der Nachbarschaft.
Gewichtung anpassen — Bestimmen Sie per Schieberegler, wie stark der Vergleichswert gegenüber dem Kostenansatz im Tool gewichtet werden soll.
Ergebnisse ablesen — Der ARV-Rechner kalkuliert unmittelbar den After Repair Value (ARV), die erwartete Wertsteigerung und das maximale Gebot nach der 70%-Regel.

Formeln & mathematische Methodik — ARV-Rechner

Der ARV-Rechner kombiniert den marktbasierten Vergleichswertansatz mit dem kostenbasierten Substanzwertansatz. Auf dieser Basis ermittelt das Berechnungstool das empfohlene maximale Kaufangebot:

$$\text{ARV} = w \cdot \text{Comps} + (1 - w) \cdot (\text{Aktueller Wert} + \text{Sanierungskosten})$$

$$\text{Maximales Kaufangebot (70%-Regel)} = m \cdot \text{ARV} - \text{Sanierungskosten}$$

$$\text{Geschätzte Wertsteigerung} = \text{ARV} - \text{Aktueller Wert}$$

Parameter	Bezeichnung	Bedeutung im Rechenmodell
Comps	Vergleichsverkaufspreis	Durchschnittspreis vergleichbarer, bereits modernisierter Immobilien in der Mikrolage
Sanierung	Sanierungsbudget	Gesamtsumme für Handwerker, Material, energetische Maßnahmen und Modernisierung
w	Gewichtungsfaktor	Anteil der Marktdaten (0 bis 100 %) im Vergleich zur reinen Kostenaddition
m	Investorenmarge	Multiplikator der 70%-Regel (Standard 0,70) zur Absicherung von Haltekosten und Rendite

Praxisbeispiel: Fix & Flip Kalkulation mit dem ARV-Rechner

Angenommen, ein Investor prüft eine sanierungsbedürftige Eigentumswohnung mit einem aktuellen Zustandswert von 180.000 €. Die geschätzten Sanierungskosten für Bad, Böden, Elektrik und Küche belaufen sich auf 45.000 €. Voll saniert erzielten ähnliche Wohnungen im selben Stadtteil durchschnittlich 320.000 €.

Wird im ARV-Rechner eine Gewichtung von 70 % auf die Marktdaten gelegt, ergibt sich:

Gewichteter ARV: $0{,}70 \times 320.000\text{ €} + 0{,}30 \times (180.000\text{ €} + 45.000\text{ €}) = 224.000\text{ €} + 67.500\text{ €} = 291.500\text{ €}$
Maximales Gebot (70 %): $(291.500\text{ €} \times 0{,}70) - 45.000\text{ €} = 204.050\text{ €} - 45.000\text{ €} = 159.050\text{ €}$
Geschätzte Wertsteigerung: $291.500\text{ €} - 180.000\text{ €} = 111.500\text{ €}$

Dieses Rechenbeispiel veranschaulicht, wie der ARV-Rechner vor überhöhten Ankaufspreisen schützt und Investitionsrisiken minimiert.

Typische Anwendungsbereiche für den ARV-Rechner

Fix & Flip Investoren: Schnelle Vorabprüfung von sanierungsbedürftigen Wohnungen und Häusern auf Rentabilität und Sicherheitsmarge.
BRRRR-Strategie: Ermittlung des Beleihungswerts nach Sanierung für die spätere Refinanzierung (Refinance) durch finanzierende Banken.
Immobilienmakler & Berater: Fundierte Beratung von Verkäufern und Käufern bezüglich des realistischen Wertsteigerungspotenzials.
Handwerker & Sanierungsfirmen: Bewertung von Eigenankaufsprojekten oder Unterstützung von Bauherren bei der Budgetfestlegung.
Privatinvestoren & Bauherren: Realistische Kalkulation bei der Kernsanierung von Altbauten zur Eigennutzung oder Vermietung.

Praxistipps für verlässliche Berechnungen

Reale Verkaufspreise heranziehen: Nutzen Sie als Vergleichswerte tatsächliche Notarverkaufspreise oder Gutachterausschuss-Daten statt überhöhter Angebotspreise aus Online-Portalen.
Sanierungspuffer einplanen: Kalkulieren Sie stets eine Sicherheitsreserve von 15 bis 20 % für unvorhergesehene Bauschäden ein.
Erwerbs- und Haltekosten beachten: Der ARV-Rechner liefert die Gebotsobergrenze; Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Zinsen) müssen in der Gesamtrechnung separat eingeplant werden.