Der Beleihungsauslauf (im Englischen als Loan-to-Value oder LTV bezeichnet) ist eine der entscheidenden Kennzahlen bei jeder Immobilien- und Baufinanzierung. Mit unserem kostenlosen Beleihungsauslauf-Rechner ermitteln Sie in wenigen Sekunden das Verhältnis zwischen Ihrem Darlehensbetrag und dem Wert der Immobilie. Der Beleihungsauslauf-Rechner unterstützt Immobilienkäufer, Bauherren und Kapitalanleger dabei, das Finanzierungsrisiko realistisch einzuschätzen und die besten Zinskonditionen bei Banken zu verhandeln.
So nutzen Sie den Beleihungsauslauf-Rechner
Die Bedienung im Beleihungsauslauf-Rechner ist intuitiv aufgebaut und liefert sofortige Ergebnisse in Echtzeit:
- Immobilienwert / Beleihungswert eingeben: Tragen Sie den geschätzten Marktwert, Kaufpreis oder den von der Bank angesetzten Beleihungswert Ihrer Immobilie ein.
- Darlehensbetrag (Kreditsumme) angeben: Erfassen Sie die gesamte Darlehenssumme, die Sie zur Finanzierung aufnehmen möchten.
- Optionales Eigenkapital ergänzen: Geben Sie alternativ Ihr vorhandenes Eigenkapital (Anzahlung) ein, falls Sie den benötigten Kreditbetrag automatisch ableiten lassen möchten.
- Ergebnis analysieren: Der Beleihungsauslauf-Rechner berechnet unmittelbar den Beleihungsauslauf in Prozent, Ihre Eigenkapitalquote sowie die zugehörige Risikostufe für die Kreditvergabe.
- Szenarien vergleichen: Variieren Sie die Eigenkapitalhöhe im Beleihungsauslauf-Rechner, um zu sehen, ab welcher Kreditsumme Sie in eine günstigere Zinsstaffel der Bank rutschen.
Alle Kalkulationen im Beleihungsauslauf-Rechner finden direkt in Ihrem Browser statt, wodurch Ihre privaten Vermögensdaten absolut vertraulich bleiben.
Was ist der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value)?
Der Beleihungsauslauf drückt aus, zu wie viel Prozent eine Immobilie über Fremdkapital beliehen wird. Er setzt den Nettokreditbedarf ins Verhältnis zum bankinternen Beleihungswert des Objekts:
- Niedriger Beleihungsauslauf (unter 60 %): Die Bank trägt ein sehr geringes Ausfallrisiko. Sie belohnt Kreditnehmer mit den niedrigsten Zinsen am Markt.
- Moderater Beleihungsauslauf (60 % bis 80 %): Dies ist der klassische Standardbereich für solide private Baufinanzierungen.
- Hoher Beleihungsauslauf (über 80 % bis 100 %): Bei geringem Eigenkapital verlangen Banken spürbare Zinsaufschläge oder fordern zusätzliche Sicherheiten ein.
Mit dem Beleihungsauslauf-Rechner prüfen Sie vor dem Bankgespräch, in welcher Zinskategorie sich Ihr Finanzierungsvorhaben befindet.
Formel & mathematische Berechnung im Beleihungsauslauf-Rechner
Der Beleihungsauslauf-Rechner basiert auf einer transparenten finanzmathematischen Formel.
Die Grundformel für den Beleihungsauslauf
$$\text{Beleihungsauslauf (LTV)} = \frac{\text{Darlehensbetrag (Kreditsumme)}}{\text{Beleihungswert der Immobilie}} \times 100%$$
Die im Beleihungsauslauf-Rechner ermittelte Eigenkapitalquote berechnet sich spiegelbildlich:
$$\text{Eigenkapitalquote (%)} = 100% - \text{Beleihungsauslauf (%)} = \frac{\text{Eigenkapital}}{\text{Beleihungswert}} \times 100%$$
Beleihungswert vs. Kaufpreis: Der Sicherheitsabschlag
In der Bankpraxis entspricht der Beleihungswert selten 1:1 dem Kaufpreis. Kreditinstitute kalkulieren nach dem Pfandbriefgesetz (§ 16 PfandBG) einen vorsichtigen, nachhaltig erzielbaren Wert:
$$\text{Beleihungswert} = \text{Kaufpreis (Verkehrswert)} \times (1 - \text{Sicherheitsabschlag})$$
Üblicherweise ziehen Banken einen Sicherheitsabschlag von 10 % bis 20 % vom Kaufpreis ab. Wenn Sie eine Immobilie für 400.000 € erwerben, setzt die Bank häufig einen Beleihungswert von ca. 360.000 € an. Tragen Sie diesen konservativen Wert in den Beleihungsauslauf-Rechner ein, um die exakten Konditionen der Banken abzubilden.
Beleihungsgrenzen und Zinsstaffeln der Banken
Banken unterteilen Darlehen anhand des Beleihungsauslaufs in verschiedene Risikoklassen:
| Beleihungsauslauf | Risikostufe | Typische Zinskonditionen |
|---|---|---|
| Bis 60 % | Geringes Risiko (1a-Realkredit) | Günstigster Spitzenzins (Bestkonditionen) |
| 60 % bis 80 % | Mittleres Risiko (Standard) | Moderater Zinssatz mit kleinem Aufschlag |
| 80 % bis 90 % | Erhöhtes Risiko | Deutlicher Zinsaufschlag (0,2 % bis 0,5 %) |
| 90 % bis 100 % | Hohes Risiko | Hoher Zinsaufschlag, strenge Bonitätsprüfung |
| Über 100 % | Sehr hohes Risiko (110-%-Finanzierung) | Maximaler Zinsaufschlag, Kaufnebenkosten mitfinanziert |
Nutzen Sie den Beleihungsauslauf-Rechner, um gezielt Schwellenwerte wie 60 % oder 80 % anzuvisieren. Oft reicht bereits ein kleiner zusätzlicher Eigenkapitalbetrag aus, um die nächste Zinsstufe zu erreichen und über die Jahre tausende Euro an Zinskosten zu sparen.
Praxisbeispiel: Berechnung mit dem Beleihungsauslauf-Rechner
Betrachten wir ein konkretes Rechenbeispiel zur Veranschaulichung im Beleihungsauslauf-Rechner:
- Kaufpreis der Eigentumswohnung: 300.000 €
- Von der Bank ermittelter Beleihungswert (10 % Abschlag): 270.000 €
- Eingebrachtes Eigenkapital: 90.000 €
- Benötigter Darlehensbetrag: 210.000 €
Im Beleihungsauslauf-Rechner ergibt sich folgende Rechnung:
$$\text{Beleihungsauslauf} = \frac{210.000,€}{270.000,€} \times 100% \approx 77{,}78%$$
Ergebnis: Der Beleihungsauslauf liegt bei rund 77,8 %. Die Finanzierung liegt somit unter der kritischen 80-%-Marke und fällt in den soliden Standardbereich mit moderaten Zinssätzen.
Strategien zur Senkung des Beleihungsauslaufs
Wenn der Beleihungsauslauf-Rechner einen zu hohen LTV-Wert anzeigt, können Sie mit folgenden Maßnahmen gegensteuern:
- Eigenkapital erhöhen: Nutzen Sie vorhandene Sparguthaben, Bausparverträge oder Schenkungen zur Aufstockung der Anzahlung.
- Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln zahlen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren sollten keinesfalls mitfinanziert werden.
- KfW-Förderkredite einbinden: Nachrangige Förderdarlehen der KfW werden von einigen Banken wirtschaftlich wie Eigenkapital gewertet.
- Eigenleistungen (Muskelhypothek): Bei Neubau oder Sanierung erkennen Banken fundierte Eigenleistungen oft bis zu 10.000 € bis 25.000 € als Eigenkapitalersatz an.
- Zusatzsicherheiten stellen: Schuldenfreie Grundstücke oder Bürgschaften können den Beleihungsauslauf effektiv reduzieren.
Typische Anwendungsbereiche für den Beleihungsauslauf-Rechner
Der Beleihungsauslauf-Rechner ist ein vielseitiges Analysewerkzeug für unterschiedliche Finanzierungsvorhaben:
- Ersterwerber & Bauherren: Ermittlung der benötigten Eigenkapitalquote vor ersten Bankterminen.
- Anschlussfinanzierung & Prolongation: Prüfung des aktuellen LTV nach jahrelanger Tilgung zur Verhandlung günstigerer Zinssätze.
- Kapitalanleger & Vermieter: Optimierung des Fremdkapitalhebels (Leverage-Effekt) bei Immobilieninvestments mit dem Beleihungsauslauf-Rechner.
- Immobilienberater & Vermittler: Schnelle und verständliche Erklärung der Zinsstruktur gegenüber Kaufinteressenten.
Setzen Sie den Beleihungsauslauf-Rechner vor jeder Finanzierungsentscheidung ein, um Ihre Zinslast vorausschauend zu minimieren und maximale Planungssicherheit zu gewinnen.