So nutzen Sie den Cap-Rate-Rechner
Der Cap-Rate-Rechner ermöglicht eine schnelle, transparente und verlässliche Renditebewertung von Anlage- und Gewerbeimmobilien. Mit diesem Online-Tool berechnen Sie flexibel die Kapitalisierungsrate, den fairen Marktwert oder das benötigte Nettobetriebsergebnis:
- Berechnungsmodus wählen: Entscheiden Sie, ob Sie die Kapitalisierungsrate (Cap Rate), den Immobilienwert (Kaufpreis) oder das erforderliche NOI ermitteln möchten.
- Finanzkennzahlen eingeben: Tragen Sie die beiden bekannten Werte Ihrer Immobilieninvestition in die Eingabefelder ein.
- Ergebnis analysieren: Der Cap-Rate-Rechner gibt unmittelbar die gesuchte Kennzahl sowie die passende Berechnungsformel aus.
- Investitionsentscheidung vertiefen: Nutzen Sie die ermittelte Cap Rate zum objektiven Vergleich mit alternativen Objekten und zur Vorbereitung vertiefender Kennzahlen wie Cash-on-Cash-Rendite und Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR).
Formel & Funktionsweise — Cap-Rate-Rechner
Die Capitalization Rate (Cap Rate) drückt das Verhältnis zwischen dem jährlichen operativen Nettoertrag und dem Marktwert einer Immobilie aus. Je nach Fragestellung stellt das Werkzeug die fundamentale Gleichung um:
Cap Rate (%) = (Nettobetriebseinkommen [NOI] ÷ Immobilienwert) × 100
Immobilienwert = Nettobetriebseinkommen [NOI] ÷ (Cap Rate ÷ 100)
Nettobetriebseinkommen [NOI] = Immobilienwert × (Cap Rate ÷ 100)| Parameter | Bezeichnung | Bedeutung & Zusammensetzung |
|---|---|---|
| NOI | Net Operating Income | Jährliche Nettokaltmiete abzüglich nicht umlegbarer Bewirtschaftungskosten |
| Wert / Kaufpreis | Property Value | Aktueller Marktwert oder geplanter Anschaffungspreis der Immobilie |
| Cap Rate | Kapitalisierungsrate | Unverschuldete Anfangsrendite des Objekts in Prozent |
Praktische Rechenbeispiele
Beispiel 1: Cap Rate für ein Mehrfamilienhaus berechnen
Ein Mehrfamilienhaus wird für einen Kaufpreis von 1.500.000 € zum Verkauf angeboten. Die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen (NOI) betragen 75.000 €:
- Berechnung:
(75.000 € ÷ 1.500.000 €) × 100 = 5,0 % - Die resultierende Cap Rate beträgt 5,0 %.
Beispiel 2: Maximalen Kaufpreis anhand der Ziel-Rendite bestimmen
Ein gewerblicher Investor fordert für ein Bürogebäude eine Mindest-Cap-Rate von 6,5 %. Das Objekt erwirtschaftet ein verifiziertes NOI von 130.000 € pro Jahr:
- Berechnung:
130.000 € ÷ 0,065 = 2.000.000 € - Der maximal vertretbare Kaufpreis für diese Renditeerwartung liegt bei genau 2.000.000 €.
Beispiel 3: Benötigtes NOI für ein Immobilienportfolio ermitteln
Für ein Portfolio im Gesamtwert von 3.200.000 € wird eine Ziel-Cap-Rate von 5,5 % angestrebt:
- Berechnung:
3.200.000 € × 0,055 = 176.000 € - Der Immobilienbestand muss einen jährlichen operativen Nettoertrag von mindestens 176.000 € erwirtschaften.
Cap Rate im Vergleich zur Nettoanfangsrendite
Im deutschsprachigen Raum werden englische und deutsche Renditekennzahlen häufig nebeneinander verwendet:
- Cap Rate (Kapitalisierungsrate): Bezieht das operative Betriebsergebnis ausschließlich auf den reinen Kaufpreis bzw. Marktwert. Sie eignet sich ideal für internationale Vergleiche und unverschuldete Bewertungsmodelle.
- Nettoanfangsrendite: Bezieht das NOI auf die gesamten Anschaffungskosten (Kaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten). Sie gibt die tatsächliche Einstiegsrendite bezogen auf den Gesamtkapitalaufwand an.
- Vervielfältiger (Faktor): Der Kehrwert der Cap Rate (
100 ÷ Cap Rate) entspricht dem klassischen Kaufpreisfaktor. Eine Cap Rate von 5,0 % entspricht somit einem 20-fachen Faktor der Jahresnettokaltmiete.
Anwendungsbereiche für den Cap-Rate-Rechner
- Immobilieninvestoren & Family Offices: Schnelle Vorprüfung von Akquisitionsangeboten und Renditevergleich unterschiedlicher Standorte.
- Makler & Berater: Fundierte Wertermittlung und Erstellung marktgerechter Angebotspreise für Verkaufsexposés.
- Banken & Kreditprüfer: Erste Plausibilisierung von Beleihungswerten und Ertragskraft vor der Kreditvergabe.
- Bestandshalter: Überprüfung von Wertentwicklung und Optimierungspotenzialen im laufenden Immobilienbestand.
Egal ob Wohnanlage, Geschäftshaus oder Logistikimmobilie: Der praxiserprobte Cap-Rate-Rechner liefert Ihnen fundierte Kennzahlen für profitable Immobilienentscheidungen.