So nutzen Sie den Nettobetriebseinkommen-Rechner
Der Nettobetriebseinkommen-Rechner ermöglicht Immobilieninvestoren, Vermietern und Finanzanalysten die präzise Ermittlung des operativen Reinertrags einer Immobilie. Mit dem Nettobetriebseinkommen-Rechner bewerten Sie das Net Operating Income (NOI) ohne komplizierte Tabellenkalkulationen direkt und transparent im Browser.
- Einnahmen erfassen: Tragen Sie die jährlichen Soll-Mieteinnahmen (Nettokaltmiete) sowie sonstige Erträge (z. B. Parkplatzvermietung, Garagen oder Kellerabteile) in den Nettobetriebseinkommen-Rechner ein.
- Leerstandsrisiko ansetzen: Berücksichtigen Sie Mietausfälle und temporäre Leerstände, um die realistischen effektiven Bruttoeinnahmen (Effective Gross Income, EGI) zu berechnen.
- Bewirtschaftungskosten (OPEX) eintragen: Geben Sie alle laufenden, nicht auf Mieter umlegbaren Betriebskosten wie Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklagen, Versicherungen und Grundsteuer an.
- Ergebnisse auswerten: Der Nettobetriebseinkommen-Rechner ermittelt unmittelbar das operative Net Operating Income (NOI), die Gesamtkosten und die Betriebskostenquote (OER).
Dank der automatischen Neuberechnung im Nettobetriebseinkommen-Rechner können Sie verschiedene Szenarien für Mieterhöhungen, Leerstandsquoten oder Kostenoptimierungen direkt miteinander vergleichen.
Formel & Berechnung des Net Operating Income (NOI)
Die mathematische Funktionsweise im Nettobetriebseinkommen-Rechner folgt den etablierten Grundsätzen der Immobilienwirtschaft:
Effektive Bruttoeinnahmen (EGI) = Mieteinnahmen + Sonstige Einnahmen − Leerstandsverluste
Gesamte Betriebskosten (OPEX) = Hausverwaltung + Instandhaltung + Versicherung + Grundsteuer + Nebenkosten + Sonstiges
Nettobetriebseinkommen (NOI) = Effektive Bruttoeinnahmen (EGI) − Gesamte Betriebskosten (OPEX)Zusätzlich ermittelt der Nettobetriebseinkommen-Rechner die Betriebskostenquote (Operating Expense Ratio, OER), die Aufschluss über die Kosteneffizienz der Objektbewirtschaftung gibt:
Betriebskostenquote (OER) = (Gesamte Betriebskosten ÷ Effektive Bruttoeinnahmen) × 100 (%)| Kennzahl / Parameter | Englische Bezeichnung | Bedeutung & Zusammensetzung |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | Gross Potential Rent | Vertraglich vereinbarte Jahres-Nettokaltmiete bei Vollvermietung |
| Effektive Einnahmen (EGI) | Effective Gross Income | Tatsächlich erzielbare Gesamteinnahmen nach Abzug von Leerständen |
| Betriebskosten (OPEX) | Operating Expenses | Laufende, zur Aufrechterhaltung des Betriebs notwendige Aufwendungen |
| NOI | Net Operating Income | Operativer Reinertrag vor Schuldendienst, Ertragsteuern und AfA |
| Betriebskostenquote (OER) | Operating Expense Ratio | Anteil der laufenden Bewirtschaftungskosten an den Bruttoeinnahmen |
Was gehört zum NOI — und was nicht?
Das Net Operating Income bewertet die fundamentale Ertragskraft des Anlageobjekts isoliert von individuellen Finanzierungsentscheidungen:
- Im NOI enthalten (OPEX): Laufende Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Hausverwalterhonorare, Gebäude- und Haftpflichtversicherungen, Grundsteuern sowie vom Eigentümer getragene Nebenkosten.
- Nicht im NOI enthalten: Darlehenszinsen und Tilgungsraten (Kapitaldienst), Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer des Investors, buchhalterische Abschreibungen (AfA) sowie einmalige Großinvestitionen (Capital Expenditures / CapEx wie Dachsanierung oder Heizungsaustausch).
Praxisbeispiel: Berechnung mit dem Nettobetriebseinkommen-Rechner
Ein Mehrfamilienhaus erzielt eine jährliche Soll-Kaltmiete von 180.000 € sowie Mieteinnahmen aus Stellplätzen von 12.000 €. Der Investor kalkuliert einen Leerstandsverlust von 9.000 € ein:
- Effektive Bruttoeinnahmen (EGI): 180.000 € + 12.000 € − 9.000 € = 183.000 €
Die jährlichen Bewirtschaftungskosten belaufen sich auf:
- Hausverwaltung: 14.000 €
- Reparaturen und laufende Instandhaltung: 18.000 €
- Gebäudeversicherung: 6.500 €
- Grundsteuer: 22.000 €
- Nicht umlegbare Nebenkosten: 8.000 €
- Sonstige Betriebskosten: 5.000 €
- Gesamte Betriebskosten (OPEX): 73.500 €
Eingesetzt in den Nettobetriebseinkommen-Rechner ergibt sich:
- NOI (Nettobetriebseinkommen): 183.000 € − 73.500 € = 109.500 €
- Betriebskostenquote (OER): (73.500 € ÷ 183.000 €) × 100 = 40,16 %
Typische Anwendungsbereiche für den Nettobetriebseinkommen-Rechner
- Objektprüfung & Renditeanalyse: Schneller Vergleich der operativen Leistungsfähigkeit konkurrierender Anlageimmobilien.
- Ermittlung der Kapitalisierungsrate (Cap Rate): Der Nettobetriebseinkommen-Rechner liefert den Zähler für Renditekennzahlen (
Cap Rate = NOI ÷ Kaufpreis). - Kreditverhandlungen mit Banken: Kreditinstitute nutzen das NOI zur Bestimmung des Schuldendienstdeckungsgrads (DSCR).
- Kostenmanagement & Werterhalt: Mit dem Nettobetriebseinkommen-Rechner identifizieren Eigentümer Optimierungspotenziale bei den laufenden Bewirtschaftungskosten.