NOI計算ツールの精度はどのくらいですか？

入力された数値および財務ロジックに基づき正確に試算されますが、実際の不動産投資・税務申告においては個別事情（大規模修繕や融資条件等）を考慮し、専門家のアドバイスと併せてご活用ください。

どのような場面でNOI（純営業利益）計算を活用すべきですか？

不動産物件の購入検討時の収益性評価、実質利回り（NOI利回り）の試算、収支シミュレーションや複数物件の比較時に最適です。

いいえ。すべての計算はご使用のブラウザ内で即時に処理され、外部サーバーへデータが送信・保存されることはありません。

はい。賃料収入や空室率、維持管理費などの数値を変更するとリアルタイムで計算結果が更新されるため、様々なシナリオ比較が簡単に行えます。

NOI計算ツール（不動産純営業利益シミュレーター）は、複雑な表計算ソフトを使わずに、不動産投資の収益性を迅速かつ明確に評価できるツールです。入力パネルに家賃収入や各種運営費などの数値を入力することで、純営業利益（NOI）や実効総収入（EGI）、運営経費率（OER）が自動計算されます。

ブラウザ上でリアルタイムに計算されるため、空室率や管理委託費などの前提条件を1つずつ調整しながら、手軽に感度分析（シナリオ比較）を行えます。

物件概要書、賃貸台帳（レントロール）、損益計算書、または固定資産税課税明細書などの実際のデータをもとに、現実的な数値を入力してください。確実性に欠ける項目がある場合は、楽観的・標準的・保守的などの複数パターンで試算することをおすすめします。

計算結果カードには、主要指標である NOI（純営業利益） が大きく表示され、その下に実効総収入や総運営費用の内訳が表示されます。不動産投資の収支計画や物件比較の初期スクリーニングとして本ツールをご活用ください。

NOI（Net Operating Income：純営業利益） は、不動産物件そのものが生み出す純粋な稼ぐ力を表す非常に重要な指標です。本ツールでは以下の計算式を用いて算出しています。

実効総収入（EGI） ＝ 年間家賃収入 ＋ その他収入 − 空室・滞納損失
総運営費用（OPEX）＝ 管理費 ＋ 修繕費 ＋ 損害保険料 ＋ 固定資産税 ＋ 共用部水道光熱費 ＋ その他経費
NOI（純営業利益） ＝ 実効総収入（EGI） − 総運営費用（OPEX）

また、物件の運営効率を示す 運営経費率（OER） は以下の通り計算されます。

運営経費率（OER） ＝（総運営費用 ÷ 実効総収入）× 100 (%)

NOIは「物件自体の純粋な収益力」を正確に比較・評価するための指標であるため、以下の項目は通常 NOIの計算から除外 されます。

これらを差し引いた後のキャッシュフローは BTCF（税引前キャッシュフロー） や ATCF（税引後キャッシュフロー） と呼ばれ、NOIとは区別して管理されます。

NOI計算ツール は、不動産投資の様々な判断フェーズで役立ちます。主な活用シーンは以下の通りです。

物件購入の初期スクリーニング - 表面利回りだけでなく、実質的な収益力（NOI利回り）を把握して物件選定を行います。
実質利回り（NOI利回り）の算出 - NOI利回り＝ NOI ÷ 物件購入価格 × 100 により、運営コストを反映した真の利回りを計算します。
収支改善・コスト見直しのシミュレーション - 管理委託費や共用部光熱費などの経費削減が、NOIに与えるインパクトを可視化します。
収益還元法による物件価格の査定 - 還元利回り（キャップレート）を用いて、想定理論価格＝ NOI ÷ キャップレート により物件の理論適正価格を推定します。

入力した前提条件と算出されたNOIをあわせて記録しておくことで、将来の投資判断や関係者との協議時にもスムーズな根拠資料としてご活用いただけます。