Was ist ein guter Mietmultiplikator für Immobilien?

Als grober Richtwert gilt ein Mietmultiplikator von 20 bis 25 als marktüblich und solide. In gefragten Metropolen liegen die Faktoren oft bei 30 oder höher, während in ländlichen Regionen Werte unter 20 anzutreffen sind.

Wie hängen Mietmultiplikator und Bruttomietrendite zusammen?

Der Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor) ist der mathematische Kehrwert der Bruttomietrendite. Ein Multiplikator von 25 entspricht genau einer Bruttomietrendite von 4,0 Prozent (1 geteilt durch 25 mal 100).

Wird der Mietmultiplikator mit der Kaltmiete oder Warmmiete berechnet?

Der Mietmultiplikator wird immer auf Basis der Jahresnettokaltmiete berechnet. Nebenkosten, Heizkosten und Betriebskosten dürfen nicht einfließen, da sie durchlaufende Posten darstellen.

Berücksichtigt der Mietmultiplikator Kaufnebenkosten und Instandhaltung?

Nein, der Mietmultiplikator dient als schneller Vorabfilter und ignoriert Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar), laufende Instandhaltung sowie Finanzierungskosten. Für eine exakte Rentabilitätsprüfung sollte die Nettomietrendite herangezogen werden.

Werden meine eingegebenen Daten online gespeichert?

Nein. Alle Berechnungen im Mietmultiplikator-Rechner werden vollständig lokal in Ihrem Webbrowser ausgeführt. Es werden keinerlei Finanz- oder Immobiliendaten auf einen Server übertragen.

Mietmultiplikator-Rechner: Kaufpreisfaktor berechnen

So nutzen Sie den Mietmultiplikator-Rechner

Der Mietmultiplikator-Rechner (auch Kaufpreisfaktor-Rechner genannt) ermöglicht eine sekundenschnelle Ersteinschätzung rentabler Immobilieninvestitionen. Mit diesem Werkzeug berechnen Sie flexibel den Vervielfältiger, den fairen Kaufpreis oder die benötigte Miete:

Berechnungsmodus auswählen: Wählen Sie im Mietmultiplikator-Rechner, ob Sie den Multiplikator aus Preis und Miete, den Immobilienwert anhand eines Ziel-Faktors oder die erforderliche Miete ermitteln möchten.
Kaufpreis und Miete eingeben: Tragen Sie den Gesamtpreis des Objekts und die Kaltmiete ein.
Mietzeitraum festlegen: Passen Sie die Eingabe wahlweise an monatliche oder jährliche Mieteinnahmen an.
Ergebnis analysieren: Der Mietmultiplikator-Rechner liefert Ihnen sofort den berechneten Faktor sowie die annualisierten Mieteinnahmen.

Formel & Berechnungsgrundlagen — Mietmultiplikator-Rechner

Der Mietmultiplikator (engl. Gross Rent Multiplier, kurz GRM) setzt den Erwerbspreis einer Immobilie in Relation zu den jährlichen Brutto-Mieteinnahmen (Nettokaltmiete). Die im Mietmultiplikator-Rechner hinterlegten Formeln lauten:

Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor) = Kaufpreis der Immobilie ÷ Jahresnettokaltmiete
Immobilienwert = Jahresnettokaltmiete × Ziel-Mietmultiplikator
Erforderliche Jahresmiete = Kaufpreis ÷ Ziel-Mietmultiplikator

Kennzahl / Parameter	Beschreibung
Kaufpreis	Angebotspreis oder kalkulierter Erwerbspreis der Immobilie
Jahresnettokaltmiete	Reines monatliches Mietaufkommen ohne Nebenkosten multipliziert mit 12
Mietmultiplikator (Faktor)	Anzahl der Jahre, in denen der Kaufpreis rein rechnerisch durch Mieten amortisiert wird
Ziel-Multiplikator	Marktüblicher Vervielfältiger der jeweiligen Mikrolage als Vergleichsmaßstab

Interpretation und Richtwerte für den Kaufpreisfaktor

Der im Mietmultiplikator-Rechner ermittelte Wert gibt Aufschluss darüber, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen:

Faktor unter 20 (Rendite über 5 %): Gilt oft als renditestark. Typisch für B- und C-Lagen oder Immobilien mit höherem Bewirtschaftungs- und Instandhaltungsaufwand.
Faktor 20 bis 25 (Rendite 4 % bis 5 %): Solider, marktüblicher Durchschnitt in vielen deutschen Mittelzentren und stabilen Wohnlagen.
Faktor 26 bis 32 (Rendite 3,1 % bis 3,8 %): Gehobenes Preisniveau, wie es in Ballungsräumen und gefragten Universitätsstädten üblich ist.
Faktor über 32 (Rendite unter 3,1 %): Sehr teure Top-Lagen (z. B. München, Frankfurt), bei denen Investoren primär auf langfristige Wertsteigerung und Werterhalt setzen.

Praktische Rechenbeispiele mit dem Mietmultiplikator-Rechner

Beispiel 1: Kaufpreisfaktor aus Kaufpreis und Miete berechnen

Sie prüfen den Kauf einer Eigentumswohnung für 240.000 € mit einer monatlichen Kaltmiete von 800 € (9.600 € pro Jahr):

Kaufpreisfaktor = 240.000 € ÷ 9.600 € = 25,0
Laut Mietmultiplikator-Rechner hat sich der Kaufpreis rechnerisch nach genau 25 Jahren über die Miete amortisiert.

Beispiel 2: Maximalen Kaufpreis anhand des Ziel-Faktors bestimmen

In einer Region ist für Mehrfamilienhäuser ein Vervielfältiger von 22 üblich. Das Gebäude erwirtschaftet jährlich 36.000 € Kaltmiete:

Immobilienwert = 36.000 € × 22 = 792.000 €
Ein Kaufpreis bis 792.000 € entspricht dem lokalen Marktpreisniveau.

Typische Anwendungsbereiche für den Mietmultiplikator-Rechner

Kapitalanleger & Privatinvestoren: Schnelles Screening von Immobilieninseraten auf Immobilienportalen.
Immobilienmakler & Sachverständige: Plausibilisierung von Angebotspreisen und Wertermittlung im Ertragswertverfahren.
Banken & Finanzierungsberater: Erste Überschlagskalkulation zur Beurteilung der Beleihungsfähigkeit.
Eigentümer: Festlegung eines marktgerechten Verkaufspreises vor dem Immobilienverkauf.

Mietmultiplikator im Vergleich zur Mietrendite

Der Mietmultiplikator und die Bruttomietrendite sind zwei Seiten derselben Medaille:

Bruttomietrendite (%) = (1 ÷ Mietmultiplikator) × 100
Ein Faktor von 20 entspricht einer Bruttorendite von 5,0 %, ein Faktor von 25 ergibt 4,0 %.

Nutzen Sie den Mietmultiplikator-Rechner als verlässliches Vorab-Tool für Ihre Investmententscheidungen rund um Kauf, Bewertung und Vermietung von Immobilien.

Mietmultiplikator-Rechner