So nutzen Sie den Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner ermöglicht Ihnen einen fundierten Vergleich zwischen dem Kauf eines Eigenheims und dem dauerhaften Mieten einer vergleichbaren Immobilie. Alle Ergebnisse werden in Echtzeit berechnet, sobald Sie Eingabewerte anpassen.
- Kaufparameter eingeben: Tragen Sie den Kaufpreis, das verfügbare Eigenkapital, den Hypothekenzins (Sollzins) sowie die geplante Kreditlaufzeit ein.
- Laufende Eigentumskosten beziffern: Geben Sie Schätzwerte für Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer), Grundsteuer, Versicherungen und Instandhaltungsrücklagen an.
- Mietparameter festlegen: Erfassen Sie die monatliche Kaltmiete für ein vergleichbares Objekt, die erwartete jährliche Mietsteigerung sowie optionale Kosten für eine Hausratversicherung.
- Anlage- und Zeithorizont wählen: Bestimmen Sie die geplante Haltedauer der Immobilie, die erwartete Wertsteigerung und die Rendite einer alternativen Geldanlage (z. B. ETF-Sparplan).
- Ergebnis analysieren: Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner ermittelt sofort die monatlichen Kosten beider Modelle, die Gesamtausgaben über die Haltedauer, den Break-Even-Zeitpunkt und den finanziellen Gesamtvorteil.
Formel & Berechnungsmethodik — Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Um einen realistischen Vermögensvergleich anzustellen, betrachtet das zugrunde liegende Rechenmodell nicht nur die monatlichen Zahlungsströme, sondern auch das gebundene Vermögen und den Werterhalt:
Gesamtkosten Kauf = Eigenkapital + Kaufnebenkosten + Σ(Rate + Steuer + Versicherung + Instandhaltung + Hausgeld) − Restwert der Immobilie
Gesamtkosten Miete = Σ(Miete_t + Hausrat_t) − Endvermögen der Alternativanlage (Eigenkapital + Monatsdifferenz)| Parameter | Beschreibung im Rechenmodell |
|---|---|
| Kaufpreis ($K$) | Gesamter Kaufpreis des Wohnobjekts ohne Nebenkosten |
| Eigenkapital ($EK$) | Eingesetztes Startkapital für Anzahlung und Kaufnebenkosten |
| Monatliche Kreditrate ($R$) | Annuität aus Sollzins und Tilgung bei gegebener Zinsbindung |
| Kaufnebenkosten ($NK$) | Einmalige Erwerbskosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) |
| Instandhaltungsrücklage | Jährlicher Prozentsatz des Kaufpreises für Werterhalt und Reparaturen |
| Alternative Anlagerendite | Erwartete Jahresrendite bei Anlage des Eigenkapitals am Kapitalmarkt |
| Break-Even-Jahr | Zeitpunkt, ab dem der Kauf finanziell günstiger als das Mieten wird |
Detaillierte Berechnungsschritte
- Darlehensberechnung: Ermittlung der monatlichen Annuität aus Nettodarlehensbetrag, Sollzins und Tilgungszeitraum.
- Kostenprojektion Eigentum: Kumulierung aller Zinszahlungen, Kaufnebenkosten, Versicherungen, Grundsteuern und Instandhaltungskosten über die Haltedauer abzüglich des Verkaufserlöses nach Wertsteigerung.
- Kostenprojektion Miete: Hochrechnung der Miete unter Berücksichtigung der jährlichen Mietdynamik.
- Opportunitätskosten (ETF-Gegenrechnung): Das beim Kauf gebundene Eigenkapital und monatliche Differenzbeträge werden virtuell zu einem frei wählbaren Zinssatz am Kapitalmarkt angelegt.
- Vergleich und Auswertung: Gegenüberstellung beider Vermögenssalden nach Ablauf des Betrachtungszeitraums.
Wichtige Faktoren für die Entscheidung
Bei der Gegenüberstellung von Kaufen und Mieten spielen mehrere finanzielle Kernfaktoren eine entscheidende Rolle:
- Kaufnebenkosten amortisieren: Nebenkosten von 8 % bis 12 % des Kaufpreises stellen verlorenes Geld dar. Erst nach mehreren Jahren Wohndauer gleicht die Wertsteigerung diese Kosten aus.
- Disziplin beim Mieter-Sparen: Mieten ist finanziell nur dann konkurrenzfähig, wenn das nicht im Haus gebundene Eigenkapital und monatliche Ersparnisse konsequent in rentable Anlageformen (z. B. ETFs) investiert werden.
- Instandhaltung nicht unterschätzen: Als Eigentümer trägt man unvorhersehbare Modernisierungskosten (Heizung, Dach, Fassade) vollständig selbst.
- Zinsniveau und Tilgung: Niedrige Zinsen begünstigen den Kauf, während hohe Darlehenszinsen die Mietoption oft attraktiver machen.
Praxisbeispiel: Eigentumswohnung vs. Mietwohnung
Nehmen wir an, Sie vergleichen eine 4-Zimmer-Wohnung:
- Kaufpreis: 400.000 € mit 80.000 € Eigenkapital (20 %) und 3,5 % Sollzins (30 Jahre Laufzeit).
- Kaufnebenkosten: 10 % (40.000 €).
- Vergleichbare Kaltmiete: 1.300 € pro Monat bei 2 % jährlicher Mietsteigerung.
- Haltedauer: 20 Jahre bei 2 % Immobilien-Wertsteigerung und 6 % ETF-Rendite für freies Kapital.
Das Berechnungstool zeigt Ihnen genau, in welchem Jahr der Wendepunkt (Break-Even) erreicht wird und welche Wohnform unter diesen Bedingungen ein höheres Endvermögen hinterlässt.
Typische Anwendungsbereiche für den Mieten-oder-Kaufen-Rechner
- Kaufinteressenten & Familien: Fundierte Vorbereitung auf Bankgespräche und realistische Budgetprüfung vor dem Erwerb von Wohneigentum.
- Kapitalanleger & Vermieter: Gegenüberstellung von Eigennutzung und Mietinvestition zur Maximierung der Gesamtrendite.
- Finanz- und Budgetplaner: Simulation verschiedener Zins-, Miet- und Renditeszenarien für eine langfristige Vermögensstrategie.
- Mieter mit Kaufüberlegung: Objektive Bewertung, ob sich der Schritt ins Wohneigentum am aktuellen Wohnort finanziell lohnt.
Mit dem Mieten-oder-Kaufen-Rechner treffen Sie Ihre Wohnentscheidung nicht nach Bauchgefühl, sondern auf Basis nachvollziehbarer Zahlen.