28/36ルール計算機の使い方
28/36ルール計算機は、住宅費の負担と総返済負担率を、住宅購入や家計管理の目安と照らし合わせます。
- 税引前の月間総収入を入力 — 世帯の税引前収入（額面）を入力します。
- 月間の住宅費合計（PITI）を入力 — 元金、利息、税金、保険、HOA会費、PMIを含めます。
- その他の毎月の債務返済額を入力 — 自動車ローン、学生ローン、クレジットカードの最低返済額、養育費・扶養料などを入力します。
- 結果を確認 — 住居費負担率、総DTI、推奨上限、28/36ルールの範囲内かどうかを確認できます。
28/36ルール計算機の計算式と考え方
28/36ルール計算機では、次の2つの比率を計算します。
住居費負担率 = 住宅費 / 税引前の月間総収入
総DTI = (住宅費 + その他の債務) / 税引前の月間総収入
住宅費上限 = 0.28 × 税引前の月間総収入
総債務上限 = 0.36 × 税引前の月間総収入28/36ルールは、1980年代から1990年代にかけてのFannie Mae（ファニーメイ）とFreddie Mac（フレディマック）の住宅ローン審査ガイドラインに由来します。フロントエンド比率（28%）は住宅費の負担を、バックエンド比率（36%）は住宅ローンを含む総債務の負担を制限します。
現在の住宅ローン審査はより柔軟です。Dodd-Frank法に基づくQualified Mortgage（QM、適格住宅ローン）ルールでは、歴史的にDTI 43%までが認められていました。また、FHA、VA、補完要素のあるコンベンショナルローンでは、DTI 45～50%で承認されることも一般的です。ただし、28/36ルールは、貯蓄、老後資金への拠出、緊急予備資金のための余裕を残しやすい、個人の家計管理における基本的な目安として今も利用されています。
28/36の基準を超えても認められる可能性がある補完要素には、信用スコア760以上、PITIの6～12か月分に相当する十分な現金準備、20%以上の頭金、収入の高い分野での安定した雇用などがあります。
28/36ルール計算機の活用場面
- 住宅購入の準備 — 購入を検討する住宅の価格がバックエンド比率の上限を超えないか確認します。
- 借り換えの計画 — 住宅ローン以外の債務を借り換えることで、総返済負担率にどれだけ余裕が生まれるか確認します。
- 家計の点検 — 家賃・管理費などの住居費やその他の債務を整理し、個人の家計予算を考える基準として使います。
- 事前審査の準備 — 金融機関に相談する前に、自分の収入と返済額を整理しておきます。
- 転職・収入変動の計画 — 収入が減った場合でも、住宅費が無理のない範囲に収まるか試算します。
- 夫婦・カップルの計画 — 2人分の収入と既存の債務を合算してから、住宅ローンの負担を検討します。
28/36ルール計算機なら、昔から使われてきた家計管理の目安を、数秒で確認できる具体的な診断に変えられます。