AFFO計算機の使い方
AFFO計算機は、REITの調整後FFO（AFFO）をすばやく計算し、結果をステップごとに確認できるツールです。
- 対象期間のFFO（Funds From Operations）を入力します。
- 賃料増額調整、資本的支出（CapEx）、維持修繕費、直線法賃料調整（SLR）、その他の非現金調整を入力します。
- 必要に応じて発行済投資口数と1口当たり市場価格を入力し、1口当たりの指標を算出します。
- AFFO、1口当たりAFFO、P/AFFO倍率をすぐに確認できます。
AFFO計算機の計算式と理論
AFFOはFFOをさらに調整した指標です。FFOでは、実際の現金支出を伴わない不動産の減価償却費などを調整します。一方、AFFOでは、物件ポートフォリオの価値と収益力を維持するための継続的な資本的支出や維持修繕費、賃料の直線法調整などを反映し、REITが持続的に分配できるキャッシュフローをより現実的に見積もります。この計算機はFFOを入力値とするため、減価償却費を別途入力・加算しません。
AFFO = FFO + 賃料増額調整 − 資本的支出（CapEx） − 維持修繕費 − 直線法賃料調整（SLR） − その他の非現金調整
1口当たりAFFO = AFFO / 発行済投資口数
P/AFFO = 1口当たり市場価格 / (1口当たりAFFO)| 記号 | 意味 |
|---|---|
| FFO | Funds From Operations（減価償却費や不動産売却損益などを調整したREITの運用指標） |
| CapEx | Capital expenditures（資本的支出） |
| SLR | Straight-line rent adjustment（直線法賃料調整） |
| P/AFFO | 1口当たりAFFOに対する市場価格の倍率（評価倍率） |
AFFO計算機の活用例
- REIT投資家が各投資法人の分配金カバレッジ（AFFO配当性向）を比較する。
- セルサイドアナリストが不動産ポートフォリオを評価する。
- アセットマネージャーが持続可能なキャッシュフローを使ってDCFモデルを構築する。
- 企業財務チームが非GAAPの補足開示資料を作成する。
- 不動産金融を学ぶ学生がREIT固有の指標を学習する。
- 個人投資家がREIT ETFのデューデリジェンス（投資前調査）を行う。
個人投資家、資産運用担当者、アナリストのいずれであっても、AFFO計算機なら、信頼できる計算式と解説をもとにAFFOをすぐに確認できます。